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よくある質問Q&A

 

 

 

 

 

よくある質問Q&A

 

 

よくある質問

質問 1

不動産会社とは何をしているところですか?

質問 2

宅地建物取引業(宅建業)とはなんですか?
質問 3 宅地建物取引士とはなんですか?
質問 4 契約とは何ですか?
質問 5 重説(ジュウセツ)とは何ですか?
質問 6

手付金とは何ですか?

質問 7 分譲物件と仲介物件の違いは?
質問 8 媒介契約の種別はどのような違いがありますか? 
質問 9 媒介契約締結後に売却を断念した場合、仲介手数料はかかりますか?
質問10 境界の明示やプレートの復元は必要でしょうか?
質問11 道路に面していない土地に建物を建てるのは不可能ですか?
質問12 売買契約締結後、住宅ローンが借りられなかった場合はどうなります?
質問13 市街化区域・市街化調整区域とは何?
質問14 位置指定道路って何ですか?
質問15 相続で取得した物件を売却する時は、どのような手続きが必要ですか?

 

Q&A

 

 

 
Q1

 

不動産会社とは何をしているところですか?

 

A1

 

 不動産会社の主な業務は、売買、仲介(「媒介」ともいわれます)、賃貸(土地や住宅・ビルの大家)、管理(分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等)などです。

 

 

 

 

 
Q2

 

宅地建物取引業(宅建業)とはなんですか?

 

A2

 

 宅建業とは、「宅地建物取引業法」という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者が営むことが出来る業務です。Q1の不動産業と宅建業は同義ではなく、宅建業は自らが行う売買、売買・賃貸の仲介といった取引(流通)を取り扱う業種のみが含まれます。

 一般の方が不動産の個人間売買を行うことは可能ですが、上記の宅地建物取引業法によって売買を制限される場合がありますので、不動産会社に頼まずに個人間売買を行われる場合も一度不動産会社へご相談されるとイイと思います。

 

 

 

 

 
Q3

 

 

宅地建物取引士とはなんですか?

 

A3

 

 宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格した人のうち、都道府県知事の登録を受けた上で、宅地建物取引士証の交付を受けた人のことで、不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。「宅地建物取引業法」では、不動産の取引のなかでも特に重要な業務である、物件や契約内容等の説明(重要事項説明)と契約内容を記載した書面への記名押印については、取引士しか取り扱えないと定められています。
不動産会社が宅建業の免許を受けるためには、専門家である宅地建物取引士を一定数以上確保しなければいけないことになっています。
 

 

 

 

 
Q4

 

 

契約とは何ですか?

 

A4

 

 

 売主と買主との契約は、法令に違反する、公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。逆にいえば、契約は自己責任で締結することが原則ということです。もちろん、消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。最終的には自己責任でしっかりと契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。

 

 契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することとなります。したがって、重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながりかねないので不動産取引の専門家である不動産会社に媒介(仲介)を依頼することをオススメします。

 

 尚、宅地建物取引業者が売主となる場合には、買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対して、契約内容に一定の制限が設けられています。これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買主を保護しています。

 

 

 

 
Q5

 

 

重説(ジュウセツ)とは何ですか?

 

A5

 

 

宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、宅地建物取引士をして説明させなければなりません(宅建業法35条1項、2項)。この重要事項の説明やそれを記載した書面(重要事項説明書)のことを略して「重説」と言うことがあります。

 

 

【主な説明項目】

Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
  • 登記簿に記載された事項
  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 私道の負担に関する事項
  • 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  • 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 石綿(アスベスト)使用調査の内容
  • 耐震診断の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)
Ⅱ 取引条件に関する事項
  • 代金及び交換差金以外に授受される金額
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  • 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  • 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  • 割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
  • 供託所に関する説明
Ⅳ 区分所有建物(マンション)の場合
  • 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
    • 敷地に関する権利の種類及び内容
    • 共用部分に関する規約等の定め
    • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
    • 専用使用権に関する規約等の定め
    • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
    • 計画修繕積立金等に関する事項
    • 通常の管理費用の額
    • 管理の委託先
    • 建物の維持修繕の実施状況の記録
    • その他 

 

 

 

 

 
Q6

 

 

手付金とは何ですか?

 

A6

 

 

 不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的です。

 

 手付金には、次の3種類があります。

 

 

(1)証約手付
契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいいます。
 
(2)解約手付
  • 買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと 
  • 売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
 
(3)違約手付
当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付けをいいます。 
 

 

 
Q7

 

 

分譲物件と仲介物件の違いは?

 

A7

 

 住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。

 

 

 

【分譲物件】

 

 売主である不動産会社から直接購入する物件です。(売主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

 

 

 

 

【仲介物件】

 

 売主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

 

 

 

 
Q8

 

 

媒介契約の種別にはどのような違いがありますか?

 

A8

 

 

宅地建物取引業者が他人の依頼に基づいて他人の物件を売買することを媒介といいます。
依頼者との口約束では後日トラブルが発生しかねませんので、依頼の内容について書面化(売買価格、依頼する期間、媒介手数料など)を業者は義務付けられています。この書面の取り交わしの事を媒介契約といいます。
媒介契約の種別は以下のとおりです。

 

 


1. 専属専任媒介契約

 

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。自分が売買の相手を見つけても直接契約を締結することはできません。

 

 

2. 専任媒介契約

 

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。自分が売買の相手を見つけて直接契約を締結することはできます。

 

 

3. 一般媒介契約

 

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に依頼することができます。自分が売買の相手を見つけて直接契約を締結することもできます。

 

 

 

 
Q9

 

 媒介契約締結後に売却を断念した場合、仲介手数料はかかりますか?

 

A9

 

 かかりません。仲介手数料は売買契約が成約時にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

 

 

 

 

 
Q10

 

 

境界の明示やプレートの復元は必要でしょうか?

 

A10

 

 

 売買契約を締結する際、売主は境界の明示しなければなりません。しかし境界プレートの復元などの事を指すのではなく、境界がどこなのかということを明らかにするということです。

 

 

 しかし弊社は土地の売却のご依頼を頂いた場合、境界プレートの復元や隣地との境界確認を出来るだけお願いしております。費用がかかることですが土地購入者の購入後の将来を考えてお願いしています。

 

 

 また隣地との間に境界のことでトラブルなどがある場合、事前に売主の責任で解決しておかなければなりません。

 

 

 

 

 
Q11

 

 

 道路に面していない土地に建物を建てるのは不可能ですか?

 

A11

 

 

 原則として都市計画区域内においては、道路に2m以上接していないと建築物を建てることは出来ません。

 

 建物の敷地は幅員4m以上の道路に幅2m以上接していなければなりません 。建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していなければ建物を建築してはいけないと定めています。
これを一般的に接道義務といいます。幅員4m以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路は大丈夫ですが、幅員4m 未満の市道・町道等は道路中心線から2mセットバックする必要があります。

 

 

 

 

 

 
Q12

 

 売買契約締結後、住宅ローンが借りられなかった場合はどうなります?

 

A12

 

 

 買主の方が住宅ローンを利用して購入をされる場合、売買契約書に、買主が住宅ローンの借入れをすることを記載し、万が一融資の承認が得られなかった場合は、買主が売買契約を白紙解約できることを特約に定めます。そうすればローンが借りられなかった場合、契約時に支払った手付金は買主に全額返金されます。

 

 ただ、住宅ローンの申込み(本申込)は、申請書類として売買契約書や重要事項説明書等を添付する必要がありますので、契約後でなければローンの本申込ができません。

 

 せっかく契約したのに住宅ローンが借りられなかったということにならないように、ほとんどの金融機関ではローンの事前審査という制度があります。事前審査は、売買契約の締結前に前もって比較的簡単な手続きで、事前に住宅ローンの借入の可否を審査するというものです。住宅ローンを利用される場合には、ローンの事前審査のご利用をお勧めします。

 

 

 

 

 
Q13

 

 市街化区域・市街化調整区域とは何?

 

A13

 

 市街化区域は、市街化を活性する地域のことで、住宅街や商業施設などがある区域、またこれから概ね10年以内に、優先して市街化開発を進められるよう計画された区域です。

 

 市街化調整区域は、文字通り、市街化を促進するような開発を、当面抑制しながら調整を図っていくように定められた区域です。市街化調整区域内においては、一定の要件を満たしたケース以外は、基本的に住宅等を建築することができません。

 

 

 

 

 
Q14

 

 位置指定道路って何ですか?

 

A14

 

  一団の土地を不動産業者や建築業者が何区画かに区割りして分譲する場合等で、区割りした土地が建築基準法に定める接道義務(Q11参照)を満たしていない場合、一定の基準に適合する幅員4m以上の道路を作ります。その上で、都道府県知事から位置の指定を受けた道路のことを、位置指定道路といいます。一般的に、位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号道路と言います。

 尚、位置指定道路については、住民が道路として利用する為、固定資産税等はほとんどの市町村で非課税となりますが例外もありますので必ず確認してください。

 

 

 

  

Q15

 

 相続で取得した物件を売却する時は、どのような手続きが必要ですか?

 

A15

 

 

1.遺産分割

 

 相続によって不動産を取得するのは、自分1人だけとはかぎりません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

 

2.相続登記(不動産の名義を移す)

 

 相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。

 

3.不動産業者に売却を依頼する

 

 相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。

 

4.売却代金を相続人の間で分配する

 

 遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。

以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。